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やね屋不動産部のブログ

賃貸住宅の契約について

契約期間中の途中解約(5)

敷金診断士とは… - 敷金診断士

 


日本住宅性能検査協会への年間10,000件近い敷金相談や、


県民相談総合センター等の公的機関からの業務依頼の中から掲載しています。

 

特定非営利活動法人 日本住宅性能検査協会


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契約期間中の途中解約>(5)

質問

2年契約の物件だが、事情により、

契約期間の途中で退去することになり、

家主に「来月退去する」と言ったところ、「途中解約するには、

退去予定月の6ヶ月前までに連絡することになっている。

どうしても来月退去するなら、

5か月分の違約金を支払ってもらう」と言ってきた。

びっくりして契約内容を確認したところ、確かに、

「6ヶ月前までに通知すること」となっていた。

次の物件への引越し代も必要なので違約金まで支払いたくないが、

支払う義務はあるのか?

 

回答


前項とほとんど同じ内容に見えますが、

違うのは、「6ヶ月前までに連絡する」というところです。


契約期間を定めた契約において、

 

借主の途中解約権という特約を定めた場合には、

その特約が有効となります。


したがって、「6ヶ月前までの連絡」も

 

有効と考えられるのですが、

一方で、民法第617条では、契約期間を定めない契約の場合には、

「3ヶ月前までの通告」でよしとしていますので、

 

3ヶ月を超える部分については、

消費者契約法に言うところの、

 

「消費者の利益を一方的に害する条項」と

 

判断される可能性が大きいと思われます。

 

しかし、「消費者契約法違反として特約は無効である」と

 

判断されてしまうと、

今度は、契約期間終了までの

 

家賃支払い義務が出てきてしまうという可能性もなくはないのです。


そこで、借主としては、

 

下手に法的手段を講じるのではなく、

家主との妥協点を探るように交渉しながら、

 

「一般的には3ヶ月前までの通告なら有効なので、

違約金は2か月分に抑えてもらえないか」というような

 

妥協案を出したほうがよいと思います。

 

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日本住宅性能検査協会の敷金診断士業務資料より掲載しています

 

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